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PAYER MOINS D'IMPOTS ! INVESTISSEZ EN BESSON

Finissons en d'abord avec cette pétition de principe. L'investissement immobilier n'est pas réservé aux seuls contribuables fortunés. Et s'il est vrai que les incitations fiscales ont d'abord été utilisées pour encourager la rénovation et la conservation des monuments historiques coûteux et peu rentables, de nouvelles voies sont aujourd'hui définies et sont accessibles aux plus communs des contribuables. Avec le dispositif BESSON par exemple et la mise en place du statut de bailleur social, la défiscalisation immobilière devient largement accessible. Ce dispositif permet d'économiser des impôts, de se constituer un capital, offre immédiatement une rente (qui emprunte la forme des loyers perçus) et accessoirement, apporte une solution au problème de la toujours angoissante question des retraites... Quoi qu'il en soit, techniquement, la défiscalisation consiste à réduire les conséquences pécuniaires d'investissements réalisés par les contribuables dans les secteurs que le gouvernement entend privilégier. Lorsque l'investissement n'est pas immédiatement rentable et crée un déficit dans les revenu de l'investisseur, le fisc en tient compte en accordant une réduction d'impôts. Actuellement, dans le cas le plus général, les déficits fonciers sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 70 000 F. Le dispositif Besson repose sur cette mécanique mais s'applique aux investissements réalisés dans le secteur locatif intermédiaire. Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible d'imputer le déficit foncier résultant des dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, et ce, sans aucun plafond. Quant aux mesures concernant les monuments historiques elles permettent aux propriétaires d'imputer les déficits fonciers liés à la rénovation du bien et à son exploitation sur le revenu global. L'acquisition d'un logement neuf dans les DOM-TOM ouvre droit, sous certaines conditions, à un réduction d'impôt sur le revenu de 25% du prix de revient de l'acquisition ou de la construction, dans la limite de 10 000 frs du mètre carré habitable. Enfin, pour ceux qui sont prêts à franchir le pas, existe le statut de loueur en meublé professionnel. Les déficits d'exploitation créés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux sont imputables sur le revenu global. La défiscalisation : comment ça marche ? En dehors de tout dispositif fiscal d'incitation à l'investissement immobilier, les contribuables propriétaires qui subissent une perte du fait de l'immeuble qu'ils louent, bénéficient des mesures fiscales prévues dans ce cas. Les déficits qui résultent de dépenses payées par le propriétaire et qui ne résultent pas du remboursement des intérêts des emprunts sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 70 000 F. Lorsque le déficit dépasse cette limite, il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Par ailleurs, lorsque le revenu global du contribuable ne permet pas d'imputer le déficit foncier (limité à 70 000 F), celui-ci s'impute sur les revenus globaux des 5 années suivantes. Signalons que la part du déficit qui résulte des intérêts d'emprunts n'est imputable que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être loué de façon effective et permanente jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation du déficit. Ces dispositions ne s'appliquent pas dans le cadre des dispositions Malraux et des monuments historiques. Ce système présente l'avantage de la souplesse. Le délai de conservation du bien est limité à 4 ans et les dépenses de rénovation sont avantageusement déductibles sur les revenus fonciers ultérieurs. Enfin, dans ce cadre dit de droit commun, les revenus fonciers bénéficient d'une réduction forfaitaire égale à 14 %. La Loi BESSON Depuis le 1er janvier 1999, le dispositif Besson d'incitation fiscale à l'investissement immobilier a remplacé l'amortissement Périssol. Avec cette mesure, le gouvernement incite les contribuables à investir dans un habitat intermédiaire entre haut de gamme et niveau modeste. Pour ce faire, des avantages fiscaux sont accordés aux propriétaires qui acceptent de louer vides, à des locataires dont les ressources ne dépassent certains plafonds. En outre, le montant des loyers doit être inférieur à des limites définies. Ce dispositif est prévu pour s'appliquer le plus largement possible, puisque les conditions de ressources des locataires sont censées être remplies par 80 % de la population française. Enfin, un volet de sécurisation pour les bailleurs consistant en une garantie contre les impayés de loyers et de charges accompagne ce dispositif afin de le rendre définitivement attractif. Le fonctionnement de l'avantage fiscal Dans le neuf, le bailleur peut amortir, c'est-à-dire, imputer sur les revenus de la location une partie du prix de revient du bien. En d'autres termes, pendant une période déterminée, une fraction du prix de revient de l'immeuble vient, au moment de la déclaration des impôts, en déduction des revenus fonciers du bailleur. Le déficit qui en résulte entraîne mécaniquement une diminution des impôts puisque l'assiette imposable est réduite. En l'occurrence, la somme que le bailleur est autorisé à déduire est égale à 8 % du prix du bien pendant les 5 premières années. Les 4 années suivantes, cette part est de 2,5 %. Enfin, à l'issue de cette période de 9 ans, l'amortissement peut être renouvelé pendant 2 périodes de 3 ans, à raison de 2,5 % par an, soit donc à nouveau 15 % du prix d'acquisition. Au bout du compte, en 15 ans, 65 % du prix de revient du bien peuvent ainsi être déduits des revenus fonciers. Signalons qu'en même temps, la déduction forfaitaire sur les loyers est réduite de 14 % à 6 %. Toutefois, au terme de la période d'amortissement, le taux de 14 % s'applique à nouveau, sauf à s'engager dans le dispositif Besson prévu pour l'ancien. Dans l'ancien, l'avantage Besson consiste en un régime de déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers. Ce taux est égal à 25 % au lieu de 14 % dans le cas général. Les conditions de prix de la location et de revenus du locataire Dans le neuf et dans l'ancien, le bailleur doit s'engager à louer son bien pour une durée minimale. Dans le neuf, l'engagement est de 9 ans. Dans l'ancien il est de 6 ans. Les loyers quant à eux ne doivent pas dépasser les limites ci-dessous : Plafonds de loyers : Secteurs Loyer maximum Paris et communes limitrophes (*) 76 F/m2 Ile-de-France 66 F/m2 Agglomérations de plus de 100 000 habitants (**) 51 F/m2 Ailleurs 46 F/m2   (*) Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves et Vincennes. (**) Les agglomérations sont déterminées par le Schéma Directeur de l'Aménagement de l'Urbanisme. Plafonds de ressources des locataires Les ressources des locataires (figurant sur les avis d'imposition N-2 par rapport au jour de la location) dans le neuf et dans l'ancien ne doivent pas être supérieures aux limites ci-après. (Le bailleur continue de bénéficier du dispositif, même en cas de dépassement des limites en cours de bail). Securisation du bailleur La sécurisation est gratuite pour le bailleur, quel que soit le statut professionnel de son locataire, pourvu simplement, qu'un organisme collecteur du 1% logement soit associé à la signature du bail. Dans le neuf comme dans l'ancien, les bailleurs peuvent percevoir directement l'allocation logement dont bénéficie éventuellement le locataire, sans avoir besoin de l'accord du locataire. En outre, une garantie de loyers impayés s'applique pendant 9 mois en cas de chômage du locataire. Cette garantie est de 3 ans si le bailleur autorise l'organisme collecteur du 1 % logement à présenter un salarié d'une entreprise cotisant au 1%. Dans ce cas, la garantie fonctionne dès que le locataire subit une baisse imprévisible des revenus (supérieure à 30 %, non limité au seul cas de chômage). Un exemple permet de saisir tout l'attrait de ce dispositif : Soit l'acquisition d'un appartement de 50 m2 au Kremlin-Bicêtre au prix de : 700 000 F, loué au prix de 3750 F par mois (75 F par m2). Loyers annuel = 3750 x 12 = 45 000 F Déduction forfaitaire sur les loyers = 45 000 F x 6 % = 2700 Intérêt d'emprunt déductibles = 45 000 F Amortissement Besson = 700 000 F x 8 % = 56 000 F pendant les 5 premières années Amortissement Besson = 700 000 F x 2,5 % = 17 500 F pendant les 4 premières suivantes Pour un contribuable imposé à 43%, l'économie d'impôt est égale à : 45 000 F (de revenus locatifs) - 2 700 F (déduction forfaitaire) + 45 000 F (intérêts d'emprunt déductible) + 56 000 F (amortissement BESSON) = - 58 700 F de déficit foncier. Il en résulte : 58 700 F x 43% = 25 241 F par an pendant les 5 premières années 20 200 F x 43% = 86 86 F par an pour 4 les années suivantes. Au total, l'économie d'impôts est de 160 949 F sur 9 ans et 213 065 F sur 15 ans. LOI MALRAUX Le dispositif Malraux donne la possibilité aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physiques ou les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Cependant, les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s'agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans. Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L'avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition. Enfin, signalons que le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF. MONUMENTS HISTORIQUES Les propriétaires donnant en location : des immeubles classés Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les déficits fonciers dans ce cas s'imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition. Dans ce cas, comme dans le précédent, le déficit est pris en compte pour le plafonnement de l'ISF. L'investissement dans les DOM TOM Depuis le 1er janvier 2001 et jusqu'au 31 décembre 2006, la Loi PAUL a remplacé la loi PONS qui instituait un régime favorable de défiscalisation en faveur des investis-sements en Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon et Nouvelle-Calédonie. Sont concernés les contribuables, personnes physiques, ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal qui réalisent des investissements ou souscrivent des parts de SCPI dans le secteur du logement. S'agissant de la construction ou de l'acquisition d'immeubles neufs, la réduction d'impôt s'applique aux constructions ou acquisitions d'immeubles neufs que le contribuable s'engage à affecter à la location non meublée pendant au moins 5 ou 6 ans (dans le secteur intermédiaire) à un locataire qui y fixe sa résidence principale. La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient ou d'acquisition du logement ou par le prix de souscription des parts ou actions. S'agissant de constructions à usage locatif, il n'existe pas de limite quant au nombre et au montant des investissements réalisés. La réduction d'impôt est répartie sur 5 ans. Chaque année, la base de la réduction d'impôt est égale à 20 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à la réduction d'impôt est né, c'est-à-dire l'année d'achèvement des travaux de construction (ou d'acquisition si la date est postérieure), ou encore l'année de souscription des parts. Cette réduction d'impôts est portée à 40 % pour les investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire. Dans ce cas, le contribuable doit louer nu l'immeuble dans les 6 mois de son achèvement pendant au minimum 6 ans, le logement doit être la résidence principale du locataire ; le contribuable qui a souscrit des parts ou titres doit les conserver pendant au moins 6 ans à compter de la date d'achèvement du logement et enfin les ressources du locataire et du loyer ne doivent pas excéder certains plafonds. Important : cette réduction d'impôt ne peut pas se cumuler avec l'amortissement Besson ou l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global. Residences de loisirS et recuperation de la TVA S'il fallait promouvoir le système de réduction d'impôts mis en place jusqu'au 31 décembre 2002 par le gouvernement en faveur de l'investissement locatif dans les résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisations rurales, nous tiendrions, peu ou prou, le langage suivant. D'abord, nous vous demanderions si vous être prêt à vous constituer un patrimoine immobilier de loisir tout en " économisant " immédiatement 20,6% de votre investissement (9,50 % dans les Dom-Tom) sous forme de récupération de TVA. Si toutefois cet argument n'était pas suffisant pour vous convaincre, nous ajouterions qu'un couple marié qui opte pour ce type d'investissement est également susceptible de bénéficier d'une économie d'impôt pouvant aller jusqu'à 90 000 F. Si alors votre réponse est positive, nous vous indiquerions que l'acquisition d'une résidence de tourisme en France vous conviendrait idéalement car les contraintes inhérentes à ce type d'investissement sont vraiment réduites. Vous devrez en effet seulement accepter de vous engager à louer ce bien pendant 9 ans au minimum. En contrepartie, vous pourrez, si vous le souhaitez, profiter de plusieurs semaines de séjours dans votre logement ou percevoir des recettes locatives dont le montant peut être contractuellement garanti. Enfin, au terme de la période de 9 ans précitée, vous serez libre de disposer de cette résidence. Vous pourrez la relouer, la revendre, la conserver pour vous-même ou encore, la transmettre à vos héritiers. Une residence de tourisme qu'est-ce que c'est ? Une résidence de tourisme, c'est un complexe immobilier où sont inclus des services et des équipements équivalents à ceux d'un hôtel, à savoir notamment l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage et la fourniture de linge. C'est à cette condition que l'investissement entre dans le cadre des activités fiscalement soumises à la TVA ce qui offre à l'investisseur, la possibilité de récupérer la TVA de 20,6 % qui pèse sur l'acquisition des logements neufs. Mais attention, seules les résidences situées dans des zones territoriales dites de revitalisation rurale, très précisément définies, qui respectent des normes de surface minimale (entre 9 et 21 m2 pour deux personnes) et ayant reçu un agrément du ministère du Tourisme, permettent de bénéficier des dispositions en cause. L'énoncé fastidieux mais indispensable des différentes régions françaises concernées figure dans l'annexe au décret n° 96-119 du 14 février 1996 publiée ci-après. Bon a savoir : le dispositif que nous évoquons ne concerne pas le littoral et les grandes stations de montagne, mais plutôt les régions où existe un potentiel de développement du tourisme vert. (Pyrénées, Lozère, Lot, Alpes-de-Haute-Provence, la Corse, etc.). Une garantie de recettes de location ou une liberte d'occupation de plusieurs semaines par an Une résidence de loisirs fonctionne selon les modalités suivantes. En choisissant ce type d'acquisition, l'investisseur devient propriétaire d'un logement neuf (ou d'un logement ancien reconstruit, le permis de construire faisant foi) dont la gestion locative est confiée à une société chargée de l'exploitation de la résidence. Ce tour de passe-passe est indispensable car les dispositions relatives aux investissements dans les résidences de tourisme situées dans les zone de revitalisation rurale ne permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt, qu'à condition que le logement soit destiné à la location nue. De fait, le montage consiste pour l'acquéreur à louer son bien à une société d'exploitation qui elle-même le sous-louera meublé. La gestion de la résidence de tourisme s'exerce dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans qui comporte, pour la société gestionnaire, l'obligation de mettre au moins 20 % des capacités d'hébergement de la résidence à la disposition de touristes étrangers. Cependant, le propriétaire dispose d'un droit d'occupation ou d'une réserve de jouissance (correspondant à un avantage en nature imposable) qui est au minimum de quatre semaines mais qui ne peut pas dépasser 8 semaines. Au-delà de ce délai, la location risquerait de ne plus entrer dans le champ d'application de la TVA ce qui entraîne comme conséquence, l'impossibilité de récupérer celle ayant grevé la construction et la remise en cause de la réduction d'impôt offerte par le fisc pour ce type d'investissement (voir ci-après). Bon a savoir : pour occuper son logement, le propriétaire doit payer un prix au moins égal à 75 % du prix public. Toutefois, cette réduction de 25 % est sans incidence sur le revenu foncier qui doit être déclaré et qui doit correspondre à l'intégralité du loyer normalement dû par l'exploitant de la résidence. A ce stade, il convient d'être particulièrement circonspect à l'égard des engagements pris par les sociétés gestionnaires en terme de reversements de recettes locatives. Ainsi, lorsque le propriétaire n'occupe pas sa résidence de tourisme, la société gestionnaire peut s'engager à lui reverser les recettes locatives perçues pendant la période ou il n'a pas occupé les lieux. Généralement, le rendement proposé par contrat oscille entre 5 à 7 % TTC par an, après que le gestionnaire se soit rémunéré et ait payé les charges de copropriétés. Des incitations sous forme d'economies d'impot L'investissement en résidence de Tourisme permet de bénéficier d'importantes réductions d'impôt. Pour les investissements effectués en 1999 et 2000, cette économie est de 15 % du montant de l'investissement plafonné à 250.000 Francs pour une personne célibataire, soit une réduction d'impôt de 37.500 F, et à 500.000 F pour un couple marié, ce qui correspond à une réduction d'impôt 75.000 F. Pour les investissements effectués à partir du 1er janvier 2001, les plafonds sont portés à 300.000, soit une réduction d'impôt de 45.000 F et 600.000 Francs pour un couple, soit une réduction d'impôt de 90.000 F. Cette réduction est étalée sur 4 ans au plus, à raison du quart de l'avantage maximal chaque année. Bon a savoir : pour les logements anciens reconstruits, la réduction d'impôt s'applique de la même manière que pour les logements neufs, mais elle ne s'élève qu'à 10% du montant de l'investissement (étant entendu que les travaux de reconstruction ouvrent droit aux avantages fiscaux liés aux travaux de grosses réparations ou d'amélioration. LA RECUPERATION DE LA TVA En offrant une location dans une résidence de tourisme, le propriétaire propose à ses locataires une prestation de service assujettie à la TVA. En contrepartie, il peut déduire la TVA ayant grevé son acquisition et réaliser immédiatement une économie substantielle. Elle est de 19,6% du montant de l'investissement lorsque celui-ci est réalisé en France métropolitaine et de 9,50 % dans les Dom-Tom. Reste finalement à savoir, au-delà du plaisir qu'un propriétaire peut retirer d'un tel investissement, si la formule présente les atouts d'un véritable jackpot financier… Il importe en effet de souligner qu'en cas de revente avant l'expiration des 9 ans, le propriétaire doit rembourser au fisc la TVA récupérée à l'achat, déduction faite de celle perçue sur les loyers depuis la signature du contrat de gestion. Il faudra donc attendre 9 ans pour vérifier qu'aucune difficulté n'apparaîtra lors de la vente en sachant que le nouvel acquéreur ne bénéficiera pas des avantages fiscaux que nous venons d'évoquer. Pour achever ce tour d'horizon des différents régimes de défiscalisation, il convient de faire un détour par le régime fiscal applicable au bénéfices industriels et commerciaux, qui sont le fait des bailleurs qui louent leurs logements en meublé. Les revenus fonciers imposes au titre des BIC Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel. Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce, ce qui suppose qu'il loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 150 000 F (taxes comprises) ou doivent représenter, au moins, 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période. Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal. L'imposition des revenus des locations meublees Lorsque les recettes imposables ne dépassent pas 500 000 F par an, le régime des micro-entreprises, qui est le régime du droit commun pour les loueurs en meublé, s'applique. Les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultat spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins-values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus. Le régime réel simplifié s'applique aux loueurs dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 500 000 F et 5 000 000 F. Le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Quant au régime du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 5 000 000 F et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié. L'imposition des loueurs non professionnels Le loueur non professionnel est le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. Son bénéfice imposable est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. Toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur son revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes. D'autre part, les régimes d'imposition sont les mêmes que ceux prévus pour un loueur professionnel. Toutefois, pour calculer le bénéfice net du loueur non professionnel, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 70%. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime micro-entreprise, soit pour le régime réel, simplifié ou normal. L'imputation des deficits des locations meublees Lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.   Composition familiale Ile-de-France Regions Personne seule 116 430 F 97 200 F Couple marié 191 350 F 148 830 F Personne seule ou couple marié 229 830 F 178 190 F Avec deux personnes à charge 274 370 F 215 650 F Avec trois personnes à charge 325 000 F 253 110 F Avec quatre personnes à charge 365 490 F 285 510 F Majoration à partir de la cinquième personne + 41 510 F + 32 400 F La declaration simplifiee des revenus fonciers Les contribuables dont le revenu foncier brut ne dépasse pas 60 000 F peuvent bénéficier d'un régime de déclaration de revenus fonciers très simplifié. Ils peuvent opter pour un abattement de 40% correspondant aux charges déductibles. A la demande du contribuable, ce régime renouvelable tacitement, s'applique pour 3 ans. Lorsque le seuil de 60 000 F est dépassé ou lorsque le contribuable devient propriétaire d'un immeuble exclu du dispositif, l'option cesse immédiatement de produire effet. Le bailleur peut renoncer à l'option avant la fin de la période de trois ans en cas de changement de locataire. La renonciation devant intervenir à compter de l'imposition des revenus au cours de laquelle le départ du locataire est intervenu. Elle est notifiée à l'administration en même temps que la déclaration des revenus de cette même année. Ce régime de déclaration simplifiée ne s'applique qu'en cas de location vide et à condition que le bailleur ne bénéficie par ailleurs d'aucune mesure d'incitation fiscale à l'investissement et à la location. Ainsi, les revenus fonciers provenant des monuments historiques, des immeubles en nue-propriété donnés en location, des immeubles bénéficiant des dispositions de la loi Malraux, de ceux bénéficiant des déductions applicables en zone franche urbaine, et ceux bénéficiant des mesures fiscales en faveur de l'investissement locatif de type dispositif Besson ne peuvent donner lieu à cette déclaration simplifiée. D'ailleurs, ces revenus ne sont pas les seuls à ne pas pouvoir bénéficier de certaines faveurs fiscales. Il en est aussi de même pour les revenus provenant des locations meublées. Le meuble et les taxes Les locations meublées, notamment les appartements, villas, chambres, meublés à usage d'habitation et loués par des particuliers, ainsi que les gîtes ruraux loués par des agriculteurs ou collectivités locales et les logements loués à titre onéreux par les employeurs à leur personnel, ne sont pas assujettis à la TVA. Dans les autres cas, le bailleur doit acquitter une TVA de 5,5 % sur le prix de la location meublée, mais il peut en principe l'inclure dans le montant du loyer. Lorsque le loyer total perçu pendant l'année n'excède pas 175.000 F (hors taxes) une franchise de TVA s'applique et aucune déclaration à ce titre ne doit être faite. Le meuble et la taxe fonciere Lorsque des logements neufs sont loués en meublé, l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans qui s'applique aux constructions neuves est supprimée. Toutefois, cette exonération est maintenue pour le loueur en meublé lorsqu'il loue une ou plusieurs pièces de son habitation personnelle. Le meuble et la taxe d'habitation Lorsque le meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, l'occupant est imposable à la taxe d'habitation. Lorsque le logement constitue en tout ou partie l'habitation personnelle du propriétaire et celle du locataire, c'est le propriétaire qui paye la taxe d'habitation s'il occupe personnellement le logement à titre de résidence principale ou secondaire dans l'intervalle des locations ou si le logement loué meublé fait partie de son habitation personnelle. Le meuble et la taxe professionnelle Les loueurs en meublé sont normalement assujettis à la taxe professionnelle. En sont toutefois exonérés les propriétaires qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ainsi que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans les limites raisonnables. Signalons que les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural, à condition que le gîte soit classé gîte de France et ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire et celles qui louent en meublé des locaux classés appartements et chambres meublés loués à la semaine dans la limite de douze semaines, à l'occasion des vacances lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle peuvent bénéficier d'une exonération au titre d'une délibération des collectivités territoriales.