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Investir en Région : LANGUEDOC-ROUSSILLON DE MONTPELLIER A PERPIGNAN LE SOLEIL A PRIX DOUX Le marché immobilier reflète la disparité de cette grande région menée par Montpellier. Mais partout, les prix restent modérément sages. Et de bonnes affaires sont à saisir de suite. Des cimes enneigées des Pyrénées aux vallons cévenoles en passant par les plages de sable fin donnant sur la "grande bleue" ou par la garrigue des Corbières, le Languedoc-Roussillon séduit par ses contrastes étonnants et par sa qualité de vie, avec le soleil en prime. Une enquête menée par l'INSEE sur le développement des régions d'ici 2 015 révèle que 500 000 à 600 000 personnes projettent de s'installer dans la région, dont la moitié dans l'Hérault, dopé par Montpellier. Cet engouement se justifie par de solides atouts: implantation au coeur du grand marché de l'Europe du sud, dynamisme économique, renommée des facultés, importante vie culturelle, mer et montagne à proximité et bien sûr 300 jours de beaux temps! L'immobilier est donc promis à un bel avenir. Montpellier se montre toujours très active, alors que Nîmes et Perpignan stagnent. Les valeurs ne s'emballent pas. L'investisseur peut profiter à plein du dispositif Besson. Quant au littoral, il s'assagit après avoir connu une urbanisation débridée dans les années 70, massacrant le paysage de certaines stations. MONTPELLIER: JEUNE, DYNAMIQUE ET DES PRIX ATTRACTIFS Economie florissante créatrice d'emplois, disponibilité foncière maîtrisée par la municipalité, population étudiante de 65 000 jeunes, mer et montagne à quelques encablures: Montpellier réunit tous les ingrédients d'une capitale régionale qui s'impose. Le marché immobilier a traversé la dernière crise sans trop de dommages et aborde la période d'embellie sans forcer sur les prix. La mairie, via sa société d'économie mixte, distribue 60% du foncier entre 1350 et 1 500F le m2 SHON, faisant de ce prix une référence pour les 40% de terrains libres et évitant ainsi une trop forte spéculation foncière. De ce fait, la fourchette des prix du neuf reste étroite, entre 11 000 et 13 000 F le m2( 1 677 et 1 982 €). L'ancien évolue de 7 500 à 8 500F/m2, ( 1143 à 1 296 €)avec des pointes à 10 000F le m2 pour des biens exceptionnels. La ville se structure en plusieurs pôles. Montpellier est en effet une altère dont la barre passe par l'Ecusson (centre-ville) où il n'y a pas de construction, la boule du nord-ouest englobe le quartier nord, celle du sud-est Port-Marianne où se trouve 60% de l'offre neuve. C'est en effet vers la mer que se tourne désormais la ville. Après Antigone, Port-Marianne et ses quartiers Richter et Jacques Coeur avance petit à petit vers la mer, via le Lez. Habitations principales et résidences étudiantes s'y côtoient et les équipements prévus commencent à prendre vie, nouvelle mairie, salle Multiplex Gaumont, futur gare TGV...A la fois commerçant, calme et à 10 minutes de la place de la Comédie, le secteur est propice à l'acquisition et à l'investissement . Pragma, Monne-Decroix promotion, Groupe Arcade... sont au rendez-vous dans une gamme de prix qui oscille entre 11 000 et 13 000 F. Ce qui donne des deux pièces entre 500 000 et 520 000 F ( 76 224 et 79 273 €) et des trois pièces à partir de 710 000F (108 238 €). Le quartier nord (Aiguelongue et Universités), très résidentiel, ne construit quasiment plus: un seul programme frise les 14 000F/m2.Les résidences étudiantes marquent le pas: l'offre semble en adéquation avec la demande et les professionnels attendent une croissance de la population estudiantine pour lancer de nouveaux projets. Le marché de l'ancien renoue avec la croissance. Le nombre de transactions augmente, les prix ne sont pas pour autant être orientés à la hausse. Le must se situe dans le quartier boisé d'Aiguelongue, juché sur une colline qui domine l'Ecusson. Les beaux appartements se négocient autour de 10 000F/m2 tout comme les pavillons récents. Pour une demeure bourgeoise de 200m2 avec 1 000m2 de terrain, il faudra débourser plus, entre 2 et 3MF (304 898 et 609 796 €).Dans la partie nord du centre-ville les prix chutent à 7 000- 8 000F/m2. Pour des prix inférieurs, mieux vaut se diriger vers Figuerolles, un ancien quartier populaire devenu branché où les valeurs évoluent entre 5 000 et 7 000F le m2. Enfin, pour le récent, Antigone présente de bonnes opportunités: 350 000F ( 53 357 €) pour un 2 pièces de 45 m2, 450 000F(68 602 €) pour un trois pièces. En périphérie.Castelnau, Saint-Gély, Lattes restent des valeurs sûres tant dans le neuf (12 000F/m2) que dans l'ancien (7 000- 8 000F/m2). Les communes moins prestigieuses ou plus éloignées (Pérols, Maugio, Clapiers) revoient leurs prix à la baisse d'environ 20%. NIMES: A L'OMBRE DES PLATANES, DES PRIX ABORDABLES Préfecture du Gard, Nîmes c'est déjà le Midi tel que le perçoivent les gens du nord: le soleil et le pastis, le marché sous les platanes, les pins et les cyprès, les fontaines...le tout sur fond de vestiges romains. Seconde ville de la région Languedoc-Roussillon avec 130 000 habitants, Nîmes connaît pourtant quelques signes de faiblesse sur son marché immobilier, surtout dans le secteur du neuf. bloqué par des fouilles archéologiques en son centre et par l'autoroute et des ZUP en son pourtour. Seul l'ancien s'anime véritablement et peut intéresser l'investisseur sur de grands appartements ou sur des maisons. Dans la ville, le neuf se distille au compte goutte. Quelques petites opérations se commercialisent entre 9 500 et 12 000 F/m2( 1 448 et 1 829 €) .. Faute de neuf, c'est donc vers l'ancien que les acquéreurs se tournent. Le triangle d'or se situe autour du jardin de la Fontaine. Le patrimoine y est de très belle facture, enrobé dans une végétation luxuriante. Les prix sont à la hauteur de la réputation du quartier, autour de 10 000F/m2 pour les appartements comme pour les maisons, plus rares. Le centre ville profite de prix attractifs pour des biens de qualité. Boudé par les Nîmois car trop bruyant, l'Ecusson offre pourtant un très beau patrimoine rénové il y a 10 ans. Les prix oscillent de 5 000 à 7 500F /m2. Une occasion à saisir avant le retour au centre ville. Coté maisons, le quartier Saint-Luc offre un bon rapport qualité/prix, autour de 5 500F/m2. En périphérie, sur le grand Nîmes, (Bouillargues, Marguerittes), des maisons neuves à vendre à près d'un million pour 120m2 (152 449 €)et autour de 800 000F(121 459 €) dans le récent. Le collectif neuf est absent et le bel ancien fluctue entre 6 000 et 7 000F/m2. PERPIGNAN: MAISON,PISCINE ET RENTABILITE Au pied du Mont-Canigou, à moins de 15 kilomètres du littoral et surtout dernière grande étape avant l'Espagne, Perpignan présente une double facette. Celle d'une cité dynamique avec une économie vaillante et d'un centre universitaire avec 12 000 étudiants. Mais aussi celle d'une ville où se creuse un sérieux fossé entre ses quartiers et où s'accroissent les tensions sociales. L'hypercentre est déserté, le nord est boudé; seul le sud connaît une réelle expansion avec une belle percée des maisons individuelles. Les valeurs restent très abordables et les loyers élevés. Après des années de construction, le neuf s'assagit. Même le quartier Vernet, au nord du Têt, arrive à terme. Et les rares programmes sur le reste de la ville ne dépassent guère les 10 000-11 000F/m2( 1525 et 1 677 €). L'ancien se taille donc la part du lion dans une gamme de produits et de prix très hétéroclites. Les hôtels particuliers et les beaux immeubles de l'hypercentre (Saint-Mathieu et Saint-Jacques) sont bradés à 6 000 ou 7 000F/m2 à cause de l'insécurité ambiante. Mieux vaut se retourner vers le cours Palmerole ou le cours Lassus , très cotés où le mètre carré se négocie autour de 9 000F. Dans les autres secteurs, (gare, Saint-Assicle, Saint-Martin, Saint-Gaudérique)les prix se situent entre 4 500 et 7 000F/m2. Les maisons de ville affichent des prix tout aussi distendus: il faut compter moins d'un million (152 449€)pour 150M2 dans le secteur Las Cobas ou Sébardeil, mais entre 2 et 5 millions (304 898 et 762 245 €) dans le très prestigieux micro-marché de Las Llaro, avec piscine, tennis, jardin en prime. Dans les environs extérieurs, c'est le royaume de la maison, évidemment très recherchée dans une région où la lumière, le jardin et la piscine font partie du bien-être. Là encore, faute de neuf bien situé, la demande se porte sur l'ancien ou le récent des communes de Cabestany, Canohès,Toulouges, Soler, Alenya....Une villa de 4 pièces totalement indépendante de 5 pièces avec terrain de 7 00 à 800 m2 et piscine se déniche à 1,2-1,3MF. Sans piscine et mitoyenne, son prix baisse d'au moins 100 000F. Une différence de prix qui l'investisseur retrouve dans la location, la "villa quatre faces" (indépendante) avec piscine se louant au moins une fois et demi plus chère. LITTORAL: PETITS PRIX MAIS RARES PROGRAMMES De Port-Camargue à Cerbère, dernière station avant la frontière espagnole, les 200 kilomètres de côte ont été investis de milliers de programmes neufs dans les années70-80. Avec la crise et avec l'appui du Conservatoire du littoral, le raz-de-marée immobilier s'est calmé. Mais, dans de nombreuses stations, le mal est fait. Pire encore, les constructions souvent bon marché se sont vite dégradées et ne valent plus grand chose à la revente. C'est ainsi que les nombreuses stations de l'Aude telles Port-Leucate, Port-Barcarès, Port-La Nouvelle affichent des petits appartements et des pavillons à moins de 180 000F(27 440 €) sur le marché secondaire. Certaines stations ont toutefois été épargnées. Dans l'Hérault, La Grande-Motte a sû tirer profit de son architecture avant-gardiste. Et au Cap d'Agde, également réussie, quelques villas se construisent près de la plage de Rochelongue ou près du golf à partir de 800 000 F(121 959 €).. En descendant vers l'Espagne, dans les Pyrénées Orientales, Canet-Plage, Saint-Cyprien et Argelès regorgent de constructions récentes. Peu de places pour le neuf dans ces stations dont le moindre mètre carré a été exploité. Il faut donc se tourner vers l'ancien dont le choix est imposant. Dans ces trois villes, les prix varient de 6 000 à 10 000F/m2 selon la proximité de la mer, la présence ou non d'un jardin... La magnifique ville de Collioure, sur la côte Vermeille, reste un lieu préservé. Site grandiose entre criques, falaises et massif pyrénéen plongeant dans la mer, l'ancienne cité fortifiée est sous haute surveillance. Pas question d'y construire n'importe quoi n'importe où. Et de toute façon, le terrain escarpé ne permet guère la prolifération d'immeubles. L'ancien reste donc le seul marché et tire ses prix vers le haut. Un deux pièces se négocie à 700 000F, (106 714 €) et une maison de pêcheur de 60 m2 sur 3 niveaux avoisine les 650 000F( 99 091 €) avec travaux en prime). Laure Granger LES CHIFFRES-CLES DE LA REGION 2.202.700 habitants, soit 3,7% de la population métropolitaine, réparties sur cinq départements(Aude, Gard, Hérault, Lozère, Pyrénées Orientales) sur 27 761km2 (5% du territoire). Population âgée de moins de 25 ans:31,2%. 726 000 actifs, 85 000 étudiants. Principales agglomérations: Montpellier (400 000habitants), Perpignan (160 000 habitants) Nîmes (140 000 habitants) Carcassonne (45 000 habitants) Mende (12 500 habitants) Parc de logements: 1 210 000 logements dont 828 000 résidences principales.