Les dossiers

LES CREDITS RESERVES AU NEUF Entre les promesses de baisse des taux de la Banque Centrale Européenne et les annonces de risques inflationnistes, il devient difficile de prédire l'évolution des taux de crédits. Heureusement, les banques mettent à disposition des futurs propriétaires des solutions de financement qui s'adaptent à toutes les situations. Tour d'horizon. Quoiqu'on en dise, les taux d'intérêts sont toujours bas. De 5.30 % pour un taux variable sur 15 ans à 5 % pour un crédit à taux fixe sur la même période, le sort des emprunteurs d'aujourd'hui et bien plus enviable qu'au début des années 90 ou le crédit immobilier se payait trois fois plus cher ! Ceci dit, certains excès ayant été dénoncé, les emprunteurs ont pris une habitude salutaire pour leurs finances. Ils sont devenus très regardant vis à vis des sommes qu'ils versent à leurs banquiers. En réaction, les organismes de crédits ont fait de sérieux efforts pour répondre à cette demande de transparence. Et s'il convient de rester vigilant sur les clauses du contrat qu'il faut signer avec son banquier, force est de constater que tout est fait pour permettre l'acquisition d'un logement dans les meilleures conditions possibles. Les montages qui ont le vent en poupe font la part belle à toutes sortes de panachages entre le prêt principal et les prêts complémentaires. Il reste cependant au candidat emprunteur à choisir la meilleure solution, ce qui suppose qu'il connaisse les différents crédits mis à sa disposition. Les conditions de taux les plus favorables sont accordées à l'emprunteur qui emprunte le moins ! Plus l'apport est important, moins grand est le risque pour le banquier de ne pas récupérer sa mise en cas de catastrophe... Dans ce cas, c'est le juste retour des choses, le bon client bénéficie de meilleures conditions financières. Mais inversement, si le banquier accepte un dossier risqué, il le fera alors payer plus ou moins chèrement... Le taux proposé peut alors être supérieur de 0,50 % à 0,75 % ou plus. Bon à savoir : certains prêts attribués à des conditions avantageuses sont assimilables à l'apport personnel. Mais attention cependant, sauf à opter pour un crédit " multipalier " (voir plus loin), les mensualités de ces prêts s'additionnent et entrent en ligne de compte pour le calcul du taux d'endettement global de 30 % au-delà duquel un prêt est rarement accordé... Il en est ainsi pour les sommes obtenues au titre des prêts épargne logement et des prêts 1 % logement dans les entreprises de plus de 10 salariés. L'APPORT PERSONNEL N'EST PAS TOUJOURS NECESSAIRE Pour le prêteur, l'absence ou le manque d'apport personnel est souvent synonyme de taux d'endettement important. Si cette situation semble inquiéter votre banquier, n'oubliez pas qu'un crédit peut être complété par diverses assurances. La garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de chômage, sont autant de barrières contre le risque de faillite dont l'emprunteur doit tenir compte lors de la négociation du taux de crédit. Le risque de votre banquier étant considérablement réduit, cela doit naturellement se répercuter en terme de diminution de taux. Pour constituer un dossier de crédit, le candidat emprunteur doit justifier et fournir à son interlocuteur différents documents relatifs à son identité, sa situation de famille, ses revenus et enfin des indications précises concernant l'opération à financer. S'agissant de l'identité, le demandeur de prêt doit fournir une copie de sa carte d'identité ou de son passeport ou une copie de sa carte de séjour s'il est résident étranger en France. Pour la situation de famille, l'emprunteur marié doit fournir son contrat de mariage s'il existe ou le jugement de divorce, le cas échéant. De même, si l'emprunteur est une personne morale (société civile immobilière) les statuts ou les projet de statuts devront être présentés au banquier. LES JUSTIFICATIONS DES REVENUS ET DES CHARGES Si l'emprunteur s'adresse à un interlocuteur qui n'est pas son banquier habituel, il devra lui présenter ses relevés de compte bancaire des derniers mois écoulés ainsi que ses derniers avis d'imposition. Pour un salarié, sont généralement exigés les trois derniers bulletins de salaire et notamment celui du mois de décembre de l'année précédente qui récapitule l'ensemble de revenus salariaux de l'année. Pour un non salarié ou un commerçant, les 2 derniers bilans ou les déclarations 2031 certifiés par le comptable doivent être produits. Pour une profession libérale, les 2 dernières déclarations 2035 sont généralement demandées. Quant aux revenus fonciers, ils doivent être justifiés à l'aide des déclarations 2044 et 2072 pour les SCI. Enfin, si des crédits immobiliers sont en cours de remboursement, les tableaux d'amortissement doivent être joints au dossier de demande de prêt afin de permettre au banquier d'évaluer les risques qu'il encourt. LES JUSTIFICATIFS CONCERNANT L'ACQUISITION Enfin, une copie de la promesse ou du compromis de vente et éventuellement le plan du bien devront être joints au dossier pour une demande de prêt concernant un immeuble ancien. Si des travaux sont prévus, les devis des travaux à réaliser, le permis de construire ou le récépissé de la demande seront demandés. Pour le financement d'un logement neuf, il conviendra de joindre le contrat de réservation, le descriptif technique et les plans à la demande de prêt. Pour peu votre nom ne figure pas au fichier des incidents de paiement de la Banque de France, ces différents éléments permettent à l'établissement de crédit d'évaluer votre dossier et de vous faire une proposition dont le prix final dépend du type de crédit choisi, taux fixe ou taux variable, des garanties souscrites au profit du banquier, hypothèque, privilège de préteur de deniers et des assurances en cas de décès, d'invalidité ou de chômage. FAIRE JOUER LA CONCURRENCE Quel que soit l'organisme auquel vous vous adressez, le processus de demande de prêt est souvent le même. Les informations confidentielles précédemment énumérées vous sont demandées sur vous-même, votre âge, votre sexe, votre situation de famille et votre activité ainsi que des explications précises sur la nature du projet immobilier pour lequel vous sollicitez un financement. Vous trouverez très facilement sur internet des intermédiaires qui se chargeront en une seule fois, de soumettre votre projet d'acquisition immobilière à plusieurs établissements de crédits. Cette démarche offre l'avantage de la simplicité et permet un précieux gain de temps. La fastidieuse démarche du remplissage du formulaire de demande de crédit n'étant faite qu'une seule fois. Une fois collectées, les informations sont transmises aux différents partenaires des intermédiaires. Généralement, dans un délais de 48 h, il vous est proposé de venir consulter au même endroit, les différentes propositions personnalisées de crédit reçues des différents partenaires dont la durée de validité est généralement de 15 jours. Au-delà de ce délai, les propositions sont caduques et une nouvelle demande doit être formulée. En cas d'acceptation d'une proposition, l'intermédiaire transmet vos coordonnées à l'émetteur de l'offre, à charge pour ce dernier de vous contacter afin de finaliser le financement. A ce stade, l'intermédiaire a terminé sa mission et l'attribution du prêt incombe uniquement à la banque après examen de votre dossier. Pour finir, l'octroi du prêt se traduit par une offre préalable qu'il suffira d'accepter. LE ROLE DE L'INTERMEDIAIRE Entre la transmission brute des informations recueillies, sans aucune intervention ni conseil et une analyse détaillée par un professionnel, éventuellement assortie de recommandations pour vous permettre de constituer le meilleur dossier possible, la gamme des services et des interventions des intermédiaires est très large. Le plus souvent, l'intermédiaire est directement rémunéré par l'organisme prêteur ce qui n'interdit pas au demandeur de crédit d'essayer de faire prévaloir sa préférence en matière de taux ou de modalité de prêt et de d'argumenter pour obtenir la meilleure offre de crédit possible. LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS Aujourd'hui, il n'est plus rare de trouver des offres de prêts qui s'étalent sur 25 ans. Pour fixer les idées, voici un exemple de l'incidence de la durée sur le remboursement d'un emprunt. 710 000 F empruntés à 6 % sur 15 ans reviennent chaque mois à 5991,38 F. Au bout du compte, il en coûte 368 419,22 F d'intérêts. Ce prêt est accessible à un emprunteur ou à un ménage disposant d'un revenu mensuel de 18 000 F. Sur 25 ans, pour le même montant emprunté, l'effort mensuel passe à 4574,54 F soit une diminution de 23,65 %, ce qui le rend accessible à un foyer dont les revenus mensuels ne sont plus que 13 800 F. Cependant, le total des intérêts versés augmente pour sa part de 79,77 % à 662 339,23 F. L'utilisation d'un crédit à long terme permet de rendre comparable le coût de l'acquisition d'un logement à celui de la location. Cela dit, les méthodes d'appréciation de l'endettement des candidats sont immuables. La règle traditionnelle d'un endettement maximum de 30% des revenus mensuels s'applique. Cette part d'endettement, qui s'apprécie après déduction des charges de prêts immobiliers, permet de parer aux charges nouvelles qui incombent au propriétaire, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. Les différents types de crédits immobiliers En période de hausse des taux d'intérêts, le taux fixe est recommandé mais il ne permet pas une adaptation en souplesse aux conditions de taux lorsque ceux-ci baissent. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est plus adapté, mais en contrepartie ce dernier se révèle moins performant lorsque les taux augmentent. Le prêt révisable plafonné ou capé Pour bénéficier d'une possibilité de baisse des mensualités de remboursement tout en limitant les risques de hausse, il est possible d'opter pour un prêt variable plafonné. Légèrement plus cher au départ que les prêts simplement variables, les taux hors assurance des prêts capés sont actuellement compris entre 5,25% et 6,70%. Ces prêts garantissent, dès la souscription que la variation du taux d'intérêt est plafonnée à la hausse et à la baisse. Il en résulte que les remboursements n'excèderont pas des limites prédéfinies. Le prêt modulable Ce prêt permet d'augmenter ou de baisser les mensualités de remboursement d'un prêt (variable ou fixe) en fonction des revenus et des charges. La hausse des mensualités provoque un raccourcissement de la durée de remboursement du prêt et entraîne une diminution des sommes versées au titre des intérêts de l'emprunt. A l'opposé, une baisse des mensualités entraîne un allongement de la durée du crédit et une augmentation de son coût. Selon les établissements et les formules proposées, cet allongement peut être plafonné ou non en durée. Le prêt multipalier Pour les cas, très fréquents ou l'acquisition est financée à l'aide de plusieurs prêts qui obéissent à des modalités de durée et de taux différents, par exemple lorsqu'un prêt à 0 % se combine avec un prêt épargne logement, auquel s'ajoute un prêt à taux variable, des solutions de remboursement permettent d'adapter les modalités de remboursement des prêts en cause en fonction des capacités de remboursement de l'emprunteur. Ces formules, connus sous le nom de prêts multipalier consistent à diminuer la charge de l'emprunt principal au début du remboursement afin de rendre le taux d'endettement de l'emprunteur compatible avec sa capacité de remboursement. Cette solution permet soit de lisser la charge de remboursement, soit de la diminuer au début de l'opération et de l'augmenter progressivement au fur et à mesure des années ou encore de réduire la durée du prêt et de diminuer le coût total du financement. Pour un banquier, l'absence ou le manque d'apport personnel de l'emprunteur est souvent synonyme de taux d'endettement important et donc de risque. S'il accepte le dossier, il le fera alors payer plus ou moins chèrement plus ou moins chèrement. Le taux proposé est alors supérieur de 0,50 % ou plus. Pour rassurer votre banquier, diverses assurances comme la garantie de rachat, l'assurance revente ou une assurance en cas de chômage peuvent être souscrites. La garantie de rachat : Certains promoteurs proposent de racheter, pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans suivant l'acquisition, le logement de tout acquéreur. Cette garantie entre généralement en jeu lorsque surviennent des événements particuliers : mutation géographique professionnelle, diminution durable des ressources, chômage, divorce ou séparation de corps, décès, incapacité ou invalidité permanente. Les conditions de rachat sont variables. Elles vont de l'offre de prix égale au prix de vente initial moins les frais de remise en état et des frais liés au rachat et à la revente du bien sans être inférieure à 80% du prix de vente initial. L'assurance revente Certains assureurs peuvent proposer en général pendant 5 ans au maximum de vous indemniser en vous reversant la différence entre prix d'acquisition et prix de revente si vous devez vendre pour des raisons majeures semblables à celles évoquées dans le cadre de la garantie de rachat. Généralement le plafond de cette garantie est de 200 000 F L'assurance chômage Les conditions à respecter pour bénéficier d'une assurance en cas de chômage varient selon les contrats. Elles sont généralement réservées aux salariés qui bénéficient d'un contrat de travail à durée indéterminée depuis un certain laps de temps chez le même employeur. Parfois s'ajoute une période de franchise (de 6 mois à 1 an), des limites d'âge de couverture qui peuvent varier de 55 à 65 ans et une limite de durée de garantie, parfois plafonnée à 36 mois. La prime, peut être calculée sur la totalité du capital emprunté ou sur le capital restant dû. En conséquence de quoi, il est possible de trouver des primes coûtant entre 0,50 et 2 % du capital emprunté. Important : si vous souscrivez ces différentes garanties, n'oubliez pas d'en tenir compte lors de la négociation du taux de crédit. Le risque de votre banquier sera considérablement réduit, et cela doit naturellement se répercuter sur sa marge. LES DIFFERENTS PRETS COMPLEMENTAIRES Complémentaires des prêts classiques fixes ou variables, les prêts aidés permettent sous certaines conditions de bénéficier de taux d'intérêts particulièrement attractifs. Sous le label " prêts aidés " on trouve les formules comme le compte et le plan d'épargne logement (CEL et PEL), le prêt à taux 0, le prêt 1 %, le prêt conventionné (PC), le prêt d'accession sociale (PAS) ou encore les prêts alloués aux fonctionnaires et ceux que l'on peut obtenir auprès des caisses de retraites et des départements. Pour les trois derniers types de prêts, les conditions d'attribution, le montant des prêts (jusqu'à 100 000 F et parfois plus) et les taux d'intérêts (à partir de 2 %) sont très variables. L'emprunteur a donc tout intérêt à s'adresser directement aux organismes dont il dépend… Quant aux autres, en voici un rapide aperçu Prêt à taux zéro Depuis le 1er octobre 1995, le prêt à taux zéro (qui remplace le prêt PAP d'accession à la propriété) est distribué dans les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'Etat. Il consiste en une avance de trésorerie, remboursable sans intérêt, plus ou moins rapidement selon les revenus de l'emprunteur. Ce prêt sert à l'achat, à titre de résidence principale, d'un logement neuf ou ancien avec travaux. Accordé en complément d'un autre prêt, il ne peut excéder le tiers de l'endettement total et 20 % du coût de l'opération (25 % dans les zones franches urbaine). Pour en bénéficier, les revenus imposables de l'année n - 2 (soit ceux de 1998 pour un achat en 2000) ne doivent pas dépasser un certain plafond variable selon les charges de famille et le lieu de résidence. Nombre de personnes par foyer   Revenus nets I-D-F Revenus nets Province 1 personne 145.000F 124.300F 2 personnes 186.400F 165.700F 3 personnes 207.100F 186.400F 4 personnes 227.800F 207.100F 5 pers. et + 248.500F 227.800F   Prix maximaux des opérations pour le calcul du montant du prêt à 0% :   Nombre de personnes vivant au foyer   I-D-F Province 1 personne 500.000F 350.000F 2 personnes 186.400F 500.000F 3 personnes 750.000F 550.000F 4 personnes 800.000F 600.000F 5 personnes 850.000F 650.000F 6 personnes et + 900.000F 700.000F   La sécurisation : en cas de chômage, un fonds de garantie financé par le 1% patronal permet de réduire d'un tiers les mensualités de remboursement pendant 15 mois, à partir du 10 eme mois de chômage indemnisé. Le compte (CEL) et le plan (PEL) épargne logement Après une durée minimale d'épargne qui varie selon le régime choisi, (18 mois pour le compte ou et 4 ans pour le plan), l'épargne logement permet de se constituer un apport personnel, de percevoir des intérêts pendant la phase d'épargne, puis de bénéficier d'un prêt à un taux avantageux. Pour le CEL, l'épargne maximale est de 100.000 F. Les fonds peuvent être déposés dans une Caisse d'Epargne, à La Poste ou dans un établissement de crédit ayant passé un accord avec l'Etat. Depuis 1993, le versement initial est de 2.000 F minimum, les versements ultérieurs annuels étant de 500 F minimum. Actuellement, cette épargne est rémunérée à 1,50 %. A terme, l'épargnant peut solliciter un prêt dont le montant dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Il est au maximum de 150.000 F et en cas de cumul avec un prêt plan épargne, il peut atteindre 600.000 F. Le taux d'intérêt du remboursement du prêt est de 3%. A cela, l'Etat ajoute une prime (exonérée d'impôt) dont le montant est de 7.500 F au maximum. La durée du prêt est de 2 à 15 ans. La cession de droits à prêt est possible, c'est à dire que le titulaire d'un compte épargne logement peut utiliser les intérêts acquis par une autre personne à partir d'un autre compte, afin d'accroître ses droits à prêt. PEL : comment et quand l'utiliser ? Le plan d'épargne logement conjugue deux avantages décisifs. Pendant 4 ans, sous la forme d'une obligation d'épargner, c'est un placement financier qui offre un rendement de 3,60 % net d'impôt et une prime de l'Etat pouvant atteindre 10 000 F. D'autre part, au terme de la période d'épargne précitée, il offre la possibilité de bénéficier d'un prêt à 4,31 % qui rivalise largement avec n'importe quel prêt à taux fixe ! A QUI S'ADRESSE LE PEL ? Le PEL concerne tous ceux qui disposent d'une capacité d'épargne. Au terme d'une période minimale de 4 ans pendant laquelle l'épargne est bloquée, vous bénéficierez d'un prêt dont le montant varie en fonction de l'importance des intérêts acquis et de la durée de remboursement du prêt accordé. Accessible aux moins fortunés et aux primo-accédants, le PEL débute par un versement initial minimum de 1 500 F. Il continue avec des versements périodiques d'au moins 3 600 F par an, soit 300 F minimum par mois. Depuis le 26 juillet 1999, les dépôts (plafonnés à 400 000F) sont rémunérés au taux de 3.62 %. Bon à savoir : en cas de prêt pour l'acquisition d'une résidence principale à usage personnel, la prime peut être majorée dans la limite de 1 000 F par personne à charge. LE MONTANT DU PEL : Le montant maximal du prêt alloué au titre du PEL est de 600 000 F. Toutefois, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et de la durée pendant laquelle vous envisagez de rembourser le prêt qui vous est consenti. Ainsi à titre d'illustration, pour bénéficier d'un prêt de 600 000 F remboursable en 7 ans à 4,61 %, il convient de verser au départ une somme de 110 000 F puis 5000 F mensuellement pendant 4 ans. Pour un prêt de 180 000 F remboursable sur 10 ans, il suffit d'un versement initial de 20 000 F et de 48 versements mensuels de 3 000 F. LE PRET 1 % Le prêt à 1 %, l'ancien 1 % logement, compte parmi les prêts complémentaires intéressants. Et pour cause. Un emprunteur, quelles que soient ses ressources, peut demander à en bénéficier s'il est salarié ou retraité d'une entreprise privée employant au moins 10 salariés (et ne relevant pas du régime agricole). Le prêt peut éventuellement être refusé si l'entreprise ne dispose plus de fonds disponibles, si l'employeur a établi un ordre de priorité parmi les salariés (situation familiale notamment) ou s'il a choisi de réserver des logements locatifs plutôt que d'attribuer des prêts à ses salariés. Le montant du 1 % Le montant maximal du prêt 1 % est de 110 000 F en Ile-de-france, 90 000 F pour les autres régions, 70 000 F en zone rurale. Un complément de prêt (de 10 000 à 30 000 F) peut vous être alloué si vous achetez ou construisez un logement neuf et que vous devenez propriétaire pour la première fois ou si vous avez au moins trois personnes à charge ou enfin si vous changez de résidence principale pour mobilité professionnelle. Le taux d'intérêt fixé par l'organisme collecteur ou par l'employeur varie de 1 à 4 %. Le 1 % pour financer quoi ? Le logement financé peut être une maison individuelle ou un logement situé dans un immeuble collectif. Le logement doit être la résidence principale et permanente du candidat emprunteur ou celle de ses ascendants ou descendants ou de son conjoint pendant au moins huit mois par an. Le prêt quant à lui, ne peut excéder la différence entre le coût de l'opération et la somme des autres prêts souscrits. En aucun cas, il ne peut dépasser 50% du coût de l'opération. Prêt conventionné (PC) et prêt d'accession sociale (PAS) Ces prêts, peuvent financer jusqu'à 90 % de la construction ou de l'acquisition de logements neufs ou anciens avec ou sans travaux d'amélioration ainsi que des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie et d'adaptation aux besoins de personnes handicapées physiques. A titre d'exemple, le prix au m² d'un logement neuf financé par un PC ne peut dépasser 19 620F à Paris et dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis. Ses prêts se remboursent entre 10 et 25 ans à un taux de 7 % pour les prêts à taux fixe. Pour un PAS à taux variable, le taux est de 7,45 % si la durée est inférieure ou égale à 12 ans et de 7 % quelle que soit la durée. Cet aperçu des différents prêts étant donné, le candidat à l'emprunt ne doit pas oublier de se soucier du type de garantie pris par le créancier. Ce poste a une incidence non négligeable sur le coût total de l'opération de financement. LES GARANTIES Pour garantir un prêt, 2 solutions s'offrent à vous : l'hypothèque et la caution. L'hypothèque implique que le créancier peut faire vendre aux enchères le bien sur lequel porte l'hypothèque à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. La caution, personne physique ou morale s'engage à payer à la place du débiteur s'il ne parvient plus à faire face au paiement de sa dette... L'HYPOTHEQUE, LE PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS ET LA CAUTION : L'hypothèque est soumise à une taxe de publicité foncière de 0,615% du montant de l'emprunt, au droit de timbre au salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, TVA et débours soit environ 20 % supplémentaires, auquel s'ajoute les frais de mainlevée. Au total, une hypothèque coûte environ 2 % du montant du prêt. Le privilège de prêteurs de deniers est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il permet la saisie et la vente du bien par voie judiciaire. Toutefois, le privilège ne peut garantir que le paiement du prix d'achat d'un bien déjà existant. Il ne convient donc pas pour une vente sur plan et en cas d'achat de terrain à bâtir en vue de construire une maison. DEMANDER A UN TIERS DE SE PORTER CAUTION Pour éviter les frais précités ainsi que la formalité de mainlevée, vous pouvez également avoir recours au système de la caution. Celle-ci engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut même être privée de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion). Son logement pourra être mis en vente à l'initiative du créancier. Des sociétés comme Le crédit logement, sont spécialisées dans le cautionnement. Le tarif de leur intervention est dégressif et peut aller de 4 000 Francs pour le cautionnement d'un capital de 150.000 francs à 15.000 francs pour un capital de 1 000 000 francs. Autre avantage non négligeable, la somme demandée en début de contrat est généralement restituée en fin de contrat à hauteur de 60 à 80 % en fonction de l'importance des risques auxquels la société de caution a été confrontée pendant la durée de remboursement de l'emprunt.